Mainz& hatt es ja schon im Mai geschrieben, jetzt hat es ECE-Chef Alexander Otto öffentlich noch einmal bekräftigt: Es wird keine ECE-Shopping-Mall in Mainz geben. Otto sagte nun im Deutschlandfunk, „dass wir da nicht ein klassisches Shoppingcenter etablieren wollen.“ Stattdessen sei ECE „zu dem Schluss gekommen, dass es für uns besser wäre, dort einfach ein Geschäftshaus zu errichten.“ Einfach ein Geschäftshaus also – was immer das heißen mag.
Das Unternehmen ECE wollte ja bekanntlich an der Mainzer Ludwigsstraße eine Shoppingmall mit 26.500 Quadratmetern Einkaufsfläche errichten und hatte dafür das Karstadt-Haus gekauft. Am Bau der angrenzenden Grundstücke, die für die Mall nötig gewesen wären, scheiterte ECE allerdings – im Mai räumte Otto bei einem Krisengespräch mit dem Mainzer Oberbürgermeister Michael Ebling (SPD) das Aus für die große Lösung ein. Man wolle sich „auf die bauliche Erneuerung des heutigen Karstadt-Komplexes zu konzentrieren“, hieß es im Mai.
Nun also ist nur noch von „einem Geschäftshaus“ die Rede, ECE backt also inzwischen sehr kleine Brötchen. Und die Journalisten vom Deutschlandfunk, Monika Dittrich und Helmut Frei, stellen das in einen Zusammenhang mit der allgemeinen Krise der Shopping Center – so, wie Mainz& das ja ebenfalls schon seit Monaten analysiert hat. Wir kennen übrigens die Kollegen vom Deutschlandfunk nicht 😉
Ökonomin Walther: Shoppingmalls sind schlechtes Geschäft für Städte
Deren Bericht ist allerdings ausgesprochen umfangreich und spannend: Zitiert werden ECE-Chef Otto, der Mainzer OB Ebling, die Mainzer BI Ludwigsstraße – und eine Ökonomin: Monika Walther, eine Wirtschaftswissenschaftlerin, die früher an der HafenCity Universität Hamburg forschte und heute ein kleines Beratungsunternehmen in Niedersachsen betreibt, untersucht seit Jahren die Wirkung von Shoppingcentern.
Walthers Erkenntnis: Für die meisten Städte ist der Bau einer Shoppingmall ein schlechtes Geschäft – denn es sei mitnichten so, dass Kaufkraft von außen angezogen werde. Stattdessen entstehe ein Staubsauger-Effekt, bei dem „über kurz oder lang die zugkräftigen Mieter aus der Fußgängerzone in das Shoppingcenter umziehen und dadurch das Angebot in der Fußgängerzone oder in den Geschäftsstraßen immer schlechter wird.“
Walther: Versprechen der Mall-Entwickler erfüllen sich nicht“
Das große Shoppingcenter zieht also Kaufkraft aus der Innenstadt ab in die Mall hinein – genau zum selben Ergebnis kam ja eine Auswirkungsstudie, die die Stadt Mainz in Auftrag gegeben, dann aber nicht veröffentlicht hatte. Eine Mall an der LU mit 26.500 Quadratmetern Verkaufsfläche würde kaum Kaufkraft von außen an-, aber bis zu 70 Prozent des Umsatzes bei den umliegenden Einkaufszonen abziehen. Das gesamte Gutachten könnt Ihr hier bei Mainz& nachlesen.
„Das heißt, dass die Versprechen, die die Entwickler von Shoppingcentern machen, in aller Regel sich nicht erfüllen“, schlussfolgerte Ökonomin Walther im Deutschlandfunk-Beitrag. Denn meist seien die Shoppingcenter – wie etwa im Fall Kaiserslautern, über den wir ja ebenfalls schon berichtet haben – im Vergleich zum Umfeld viel zu groß, sagt Walther.
Die Ökonomin war übrigens 2000 und 2011 beteiligt an der Produktion von Einzelhandel-Studien für die Immobilienfirme Jones Lang Lasalle – und in den Reports finden wir durchaus spannende Aussagen von Experten zumThema Shopping Center in Innenstädten.
Experte Morasch: größte Schwäche der Center ist ihre Abschottung
Da spricht ein gewisser Ludwig Morasch, Experte für die Entwicklung neuer Handelskonzepte in den USA, von dem „Manko geschlossener Systeme“: „Die gravierendste Schwäche vieler innerstädtischer Shopping Center besteht darin, dass sie meist schon von ihrer äußeren Form her so angelegt sind, sich von ihrer Umgebung abzuschotten, das integrierte Parkhaus zum Haupteingang werden zu lassen und ihre direkten Nachbarn höchstens als Konkurrenten, nicht aber als Partner (…) ansehen.“
Ein solches System, warnt Morasch, sei „höchst anfällig, da ihm die Ergänzung durch benachbarte Nutzungen fehlt.“ Gefragt seien vielmehr individuelle Lösungen, die ursprüngliche und gewachsene Einkaufsstrukturen in den Innenstädten erhielten oder sogar wiederherstellten. Dabei müssten „die jeweiligen Umfeldbedingungen sowie Veränderungen der Handelslandschaft und der Kundenwünsche berücksichtigt werden, wenn es gelingen soll, einen Identifikationsraum zu schaffen, der sich in eine Stadt einfügt anstatt in Konkurrenz zu ihr zu treten.“
Und Morasch warnt: „Den größten Fehler der 60er und 70er Jahre, der darin bestand, Wohnen, Leben und Arbeiten städtebaulich zu trennen, sollten wir nicht noch einmal begehen, indem wir monofunktionale Einkaufs- oder auch Freizeittempel ohne Bezug zur Umwelt entwickeln.“ Wohlgemerkt, dies sagte schon im Jahre 2000 ein ausgewiesener und sehr erfolgreicher Experte, der in den USA Shopping-Konzepte entwickelt…
Shopping-Experte Fuhrmann: „echtes Lebensgefühl in authentischer innerstädtischer Atmosphäre“
Ganz ähnlich übrigens äußerte sich 2001 ebenfalls in einem Jones Lang Lasalle-Report Peter Fuhrmann, der ebenfalls als Berater und langjähriger Experte für Einzelhandelskonzepte vorgestellt wird. „Statt oberflächlicher Unterhaltung brauchen wir echtes Lebensgefühl in authentischer innerstädtischer Atmosphäre“, sagt Fuhrmann. Das „standardisierte Massenangebot profilloser Kaufhäuser und Filialisten ist out“, die Innenstädte mit ihren gewachsenen Strukturen und ihrer ursprünglichen Mischung aus Wohnen und Arbeiten, Leben und Einkaufen „sind unser kostbarstes Gut.“ Sagen wir seit Monaten 😉 Was Ihr übrigens unter anderem in diesem Mainz&-Kommentar nachlesen könnt.
Städtische Grundstücke nicht einfach an Meistbietenden vergeben
Wichtigste Aufgabe von Stadtplanung sei, sagt Fuhrmann, diese Mischung zu erhalten oder wiederherzustellen, es könne deshalb „nicht angehen, daß städtische Grundstücke ohne Rücksicht auf die konzeptionellen Ziele an den meistbietenden Investor vergeben werden.“ Was hingegen „ECE an vielen sogenannten innerstädtischen Standorten realisiert hat, halte ich für städtebaulich äußerst fragwürdig“, sagt Fuhrmann weiter – und das war im Jahr 2001.
Stattdessen empfiehlt der Experte, den gewachsenen Charakter der Innestädte zu erhalten, die Erreichbarkeit für Autos deutlich zu verbessern, Einkaufsangebote in „Clustern“ zusammenzufassen und Einkaufspassagen behutsam in bestehende Architektur einzupassen. Wohlfühlen, individueller Geschäftsmix, gewachsene Strukturen und das unverwechselbarte Erlebnis eines urbanen Shoppings in den Straßen einer Stadt – das zieht sich wie ein roter Faden durch die Stellungnahmen aller Experten, die wir in den beiden Reports lesen konnten.
BI LU: Stadt und Stadtrat müssen endlich verantwortungsvolle Stadtplanung angehen
Die Bürgerinitiative Ludwigsstraße, die in dem Deutschlandfunk-Beitrag ebenfalls ausführlich vorkommt, sieht sich durch die neuen Aussagen Ottos bestätigt: „Stadt und ECE sind mit ihren verheerenden Planungen krachend vor die Wand gefahren“, sagte BI-Sprecher Hartwig Daniels. Dabei sei „viel öffentliches Geld verbrannt“ und die Bürgerbeteiligung nachhaltig beschädigt worden. Nun stehe man nach fünf verlorenen Jahren „wieder bei Null“ – das sei andererseits aber auch „eine große Chance“.
„Die Stadt darf nicht länger vor Investoren kuschen und muss endlich ihren Verpflichtungen nachkommen“, fordert Daniels. OB und Stadtrat mnüssten nun endlich eine verantwortungsvolle Stadtentwicklungsplanung in die eigene, nämlich die öffentliche Hand nehmen. Denn eine positive Entwicklung der Ludwigsstraße sei weiter ein wichtiges Ziel der BI, betont Daniels.
Im Herbst Planungswerkstatt der BI zur Entwicklung auf derLU
Die BI will deshalb im Herbst eine Planungswerkstatt für interessierte Bürger zum Thema Ludwigsstraße veranstalten. Selbstverständlich werde es auch wieder eine öffentliche Versammlung für alle Interessierten geben, um den Stand der Entwicklung zu diskutieren, verspricht Daniels.
Am 28. September wird die BI zudem ihr Vorgehen gegenüber der Stadt Mainz mithilfe des Informationsfreiheitsgesetzes vorstellen – mit diesem Instrument hatte die BI die geheimen Verhandlungsprotokolle zwischen Stadt und ECE sowie die Auswirkungsstudie öffentlich gemacht. Mit der Veranstaltung „Markt der Ideen – Informationsfreiheit und Open Data in der Praxis“ wolle die BI zum Thema ihr Engagement für mehr Transparenz und Bürgerbeteiligung fortsetzen.
Mainz&-Kommentar: Holt Euch moderne Planer und plant mit Liebe zum Mainzer Charakter!
Der Mainz&-Kommentar: Die BI Ludwigsstraße macht ja schon wieder die Arbeit der Stadt – mit der geplanten Planungswerkstatt nämlich. Bislang ist von Seiten der Stadt seit der Ankündigung durch ECE, die Mall nicht bauen zu wollen, nichts passiert – oder doch? Möglicherweise laufen ja Verhandlungen im Hintergrund mit einem potenziellen anderen Investor – wir erinnern nur daran, dass Ebling in einem Interview von dem Erbauer der „Neuen Mitte“ in Ingelheim sprach. Sollten hier Gespräche laufen, dann wäre das alles andere als ein transparentes Vorgehen… Eine Einbeziehung der Mainzer Bürger aber wäre aus unserer Sicht dringend geboten – die „Geheimverhandlungen“ haben ja offenbar nichts Gutes bewirkt.
Vor allem aber braucht es aus unserer Sicht endlich einen Abschied von überholten Einkaufszentren vergangener Jahrzehnte. Holt Euch einen modernen Planer, der von Innenstädten und Einkaufen etwas versteht! Und dann plant liebevoll mit der Mainzer Innenstadt! Es spricht nichts dagegen, die LU mit einer transparenten Einkaufspassage oder einem zentralen Geschäftshaus aufzuwerten – aber alles dagegen, einen monolithischen Block da hinzustellen. Lasst den Dom unverbaut, integriert die kleinen Mainzer Straßen und die alten Mainzer Fachgeschäfte und holt Anbieter nach Mainz, die es hier noch nicht gibt – dann klappt es auch mit dem Einkaufskunden 😉
Info& auf Mainz&: Den Beitrag „Große Shoppingcenter in der Kritik“ könnt Ihr beim Deutschlandfunk hier anhören und hier im Originalskript nachlesen. Den Retail-Report „Der City-Einzelhandel schlägt zurück“ von 2001 findet Ihr hier, den aus dem Jahr 2000 „Shopping Center im neuen Millenium“ hier. Mehr über die BI LU hingegen könnt Ihr hier nachlesen.
