Mainzer können sich 66 Prozent der Neubauwohnungen nicht leisten – Mehr als 30 Prozent des Einkommens für Miete

Seit Jahren stöhnt Mainz bereits über zu hohe Mieten, immer wieder heißt es: bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Jetzt haben wir das amtlich: Laut einer neuen Studie des Immobiliendatenfirma Empirica im Auftrag des ARD-Magazins Panorama gibt es in Mainz viel zu wenig bezahlbare Wohnungen. Der Studie zufolge müssen Menschen in Mainz mindestens 30 Prozent ihres Netto-Haushaltseinkommens für die Miete ausgeben – als bezahlbar gelten Wohnungen von bis zu 27 Prozent. Mehr noch: Durchschnittshaushalte, so die Untersuchung weiter, können sich derzeit mehr als 66 Prozent der auf dem Wohnungsmarkt verfügbaren Neubauwohnungen nicht leisten. Die Untersuchung nahm Neubauwohnungen unter die Lupe, sie kritisiert: Zwar werde in Deutschland viel gebaut, aber meist zu teuer: Bodenkosten seien zu hoch, Bauvorschriften zu teuer.

„Millionen Haushalte in Deutschland können es sich nicht leisten, eine Neubauwohnung zu mieten“, bilanziert das ARD-Politikmagazin, das gelte vor allem für Großstädte: So müsse eine durchschnittliche Berliner Familie 41,3 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um sich eine 3-Zimmer-Neubauwohnung zur Miete leisten zu können, so die Studie. Auch in Frankfurt sei die Mietbelastungsquote mit 40,7 Prozent sehr hoch. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Neubauwohnung kostet hier stolze 1450 Euro kalt. In Mainz koste eine 3-Zimmer-Neubauwohnung 30 Prozent des Einkommens eines durchschnittlichen Haushalts, in Wiesbaden sogar 32,4 Prozent, so die Untersuchung weiter.

Als Referenz wurden den Angaben zufolge die real angebotenen 3-Zimmer-Wohnungen vor Ort genommen. Die Zahlen dürften dennoch nur die unterste Schwelle darstellen: Derzeit werden 3-Zimmer-Wohnungen in Mainz für 620 Euro kalt angeboten – und das sind nicht einmal Neubauten. Empirica gibt als durchschnittliche Kaltmiete für Mainz von „mindestens 8 Euro“ an, laut IVD West zahlte man 2018 aber für einen Neubau-Erstbezug in guter Lage in Mainz bereits 14 Euro pro Quadratmeter – das war ein Zuwachs von 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

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Aber schon die unterste Grenze dieser Berechnungen wäre laut der Empirica-Studie problematisch: Ein Wert von mehr als 27 Prozent gelte unter Experten als problematisch, weil dann nur noch relativ wenig Geld zur sonstigen Lebensführung zur Verfügung bleibe, heißt es. Bezahlbare Wohnungen seien demnach solche, für die ein Haushalt maximal (!) 27 Prozent seines Nettoeinkommens ausgebe, die Nebenkosten nicht mitgerechnet. Durchschnittshaushalte, so die Untersuchung weiter, könnten sich derzeit mehr als 66 Prozent der Wohnungen in Mainz nicht leisten – in Frankfurt sind es sogar 90 Prozent.

Laut Statistischem Bundesamt betrug 2018 das durchschnittliche Nettoeinkommen aller Arbeitnehmer pro Monat 1.890 Euro. Rund 6,2 Millionen aller Privathaushalte bezog 2017 ein monatliches Nettoeinkommen zwischen 1.500 bis 2.000 Euro, eine Miete von 800 Euro wäre für sie nicht finanzierbar. Weitere rund 6,2 Millionen Haushalte hatten ein Nettoeinkommen zwischen 2.000 und 2.600 Euro, knapp fünf Millionen Haushalte aber sogar nur 900 bis 1.300 Euro netto zur Verfügung. In Rheinland-Pfalz betrug das Nettoeinkommen der hiesigen Haushalte 2017 gar nur rund 1.900 Euro, das war Platz neun der Bundesländer.

Die Ergebnisse seien „erschreckend, „wenn so viele Haushalte sich eine Neubaumiete nicht mehr leisten können, dann verschärfen wir das soziale Ungleichgewicht in der Gesellschaft“, sagte Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen, der auch die Bundesregierung berät, gegenüber der ARD. Zu den Hauptkostentreibern, so der ARD-Bericht weiter, seien hohe Baukosten und hohe Bodenpreise. Bei Letzteren mischt Mainz eifrig mit: So stiegen die Bodenrichtwerte 2017 in Mainz laut dem Grundstücksbericht der Stadt Mainz „in einzelnen Stadtbereichen weit überdurchschnittlich“, wie Wirtschaftsdezernent Christopher Sitte (FDP) im Juli 2018 mitteilte. Der Spitzenwert liege inzwischen in der Ludwigsstraße bei nunmehr 6.890 Euro pro Quadratmeter.

Die Bodenrichtwerte werden in Mainz aufgrund von Durchschnittszahlen der Immobilienverkäufe der vergangenen zwei Jahres, aber auch mit Blick auf das Entwicklungspotenzial eines Gebietes von einem Gutachterausschuss festgelegt. Steigende Bodenrichtwerte führen zu steigenden Preisen für Neubauten, so musste man 2017 für ein schlüsselfertiges Neubau-Reihenhaus mit einer Wohnfläche von 145 Quadratmetern rund 491.500 Euro bezahlen das entsprach 3.313 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine neu gebaute Doppelhaushälfte mit 152 Quadratmetern Wohnfläche kostete gar rund 592.000 Euro oder 3.904 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Die Zahlen sind nur ein Beispiel, stadtweit stieg der Bodenrichtwert für Wohnflächen zum 1. Januar 2018 im Schnitt um 40,7 Prozent. In einzelnen Stadtteilen stiegen die Bodenrichtwerte dabei zwischen rund 15 Prozent bis 55 Prozent, im Innenstadtbereich jedoch sogar um 153,3 Prozent. Das sorgt wiederum für steigende Immobilienpreise in Mainz, denn die gestiegenen Grundstückspreise verteuern in erheblichem Maße das Bauen von Mietwohnungen.

Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sind die Baupreise seit 2005 um 33 Prozent gestiegen – auch, weil sich die Bauvorschriften aus den Bereichen Brandschutz, Schallschutz oder für das Dämmen vervielfachten. „Die Baukosten steigen extrem. Oft entsteht da eine Kaltmiete von mindestens zehn Euro, und das ist dann jenseits dessen, was sich die meisten leisten können“, sagte auch Experte Walberg.

Die Baukosten, so der ARD-Bericht weiter, „gelten als politisch beeinflussbar“, und genau deswegen habe die Bundesregierung 2014 die sogenannte Baukostensenkungskommission einberufen. Doch die Bundesregierung habe die Vorschläge dieser Expertenkommission zur Senkung von Baukosten schlichtweg ignoriert. Ideen für billigeres Bauen gibt es durchaus, etwa der Verzicht auf Aufzüge in jedem einzelnen Segment eines Bauvorhabens, außenliegende Treppenhäuser oder auch der Verzicht auf Tiefgaragen zugunsten von Autoabstellplätzen im Erdgeschoss, unter der Wohnbebauung.

Info& auf Mainz&: Den ganzen Bericht über teure Neubauten samt Details zu den Studien lest Ihr hier bei der ARD und hier beim Politmagazin Panorama. Panorama berichtete über das Thema am 24. Januar in seiner Sendung um 21.45 Uhr. Findet Ihr sicher in der ARD-Mediathek. Den Grundstücksmarktbericht der Stadt Mainz findet Ihr hier im Internet. Gleich darüber findet Ihr die Informationen zu den Bodenrichtwerten.