Habt Ihr Euch auch schon gefragt, warum Ihr noch keinen Steuerbescheid für die Grundsteuer für 2025 habt? Nun, Ihr habt nichts übersehen: Die Stadt Mainz startet jetzt erst mit dem Versand der Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025.- Das gab die Stadtverwaltung am Montag bekannt. Die Bescheide werden in diesem Jahr mit besonderer Spannung erwartet, denn sie enthalten die erste Neuberechnung nach der Grundsteuerreform. Befürchtet werden Steueranstiege von dem Dreifachen bis hin zum 17-fachen für Immobilien in Mainz. „Der Frust geht auch 2025 weiter“, kommentiert denn auch der Hausbesitzerverband „Haus & Grund“.
Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht in einem Grundsatzurteil die bisherige Berechnung der Grundsteuer in Deutschland für grundgesetzwidrig erklärt: Die jahrzehntealten Berechnungswerte seien veraltet, Wertverzerrungen führten zu Ungleichbehandlungen – die Richter sahen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verletzt, und gaben dem Gesetzgeber auf, Abhilfe zu schaffen: Die Grundsteuer sollte gerechter werden. Tatsächlich beruhte die bisherige Berechnung der Grundsteuer für Immobilienbesitz in Westdeutschland auf Zahlen aus den 1970er Jahren – die natürlich völlig veraltet waren.
Doch die Bundesregierung und die Länder legten danach eine Reform vor, die nach Kritik von Hausbesitzerverbänden und Steuerzahlerbund wieder neue Ungerechtigkeiten schafft, vor allem weil Gewebeimmobilien mit den Neuberechnungen deutlich besser gestellt werden – die Steuer aber für Besitzer von Wohnhäusern deutlich steigen dürfte. Grundlage der Neuberechnungen sind nämlich die heutigen Bodenrichtwerte, und die sind gerade in Städten wie Mainz in den vergangenen Jahren geradezu explodiert.
Messbeträge für neue Grundsteuer: 6-fach bis 17-fach gestiegen
Als im Frühjahr 2023 deshalb die ersten Bescheide von den Finanzämtern mit den neuen Berechnungswerten verschickt wurden, sorgte das bei Hausbesitzern in Mainz für wahre Schockwellen: Die neuen Messbeträge auf den Bescheiden machen ein Vielfaches der alten Beträge aus und waren – so berichteten es Mainz&-Leser damals schon – um das Sechsfache, gerne auch mal um das 17-fache gestiegen. Gerade Besitzer von Einfamilienhäusern aus den 1960er-Jahren erlebten einen Schock, hier könnte die neue Grundsteuer zum Beispiel von bisher rund 150 Euro auf rund 860 Euro und mehr steigen.
Dabei hatte die Politik hoch und heilig versprochen, die Reform werde „aufkommensneutral“ sein, die Kommunen dürften sich durch die Neuberechnung werde bereichern, noch massiv Einnahmen verlieren. Ende 2024 kristallisierte sich dann heraus: Das funktioniert in keinster Weise. Während Gemeinden etwa in der Südpfalz Millionen Euro an Steuereinnahmen zu verlieren drohten, spült die Reform in Mainz nun allein rund 8 Millionen Euro mehr in die Stadtkasse.
Die Landeshauptstadt hätte eigentlich ihren Hebesatz von 480 Punkten auf 403 Punkte senken müssen, um das Versprechend er Aufkommensneutralität einzuhalten, doch das Gegenteil war der Fall: Finanzdezernent Günter Beck (Grüne) plante sogar eine satte Anhebung des Hebesatzes auf 600 Punkte, was der Stadtkasse rund 20 Millionen Euro mehr beschert hätte. Erst nach massiven Protesten und dem Eingreifen der neue Kenia-Koalitionäre der CDU sowie massiver Gegenwehr von Oberbürgermeister Nino Haase (parteilos) lenkte Beck ein: Im Dezember lehnte der Stadtrat eine Anhebung ab und beschloss, den Grundsteuer-Hebesatz bei 480 Punkten zu belassen.
Mainz verschickt Grundsteuerbescheide ab dem 13. Januar 2025
Das Problem bei der Grundsteuer: sie betrifft wirklich jeden Einwohner in Mainz, denn Vermieter dürfen die Grundsteuer auf die Nebenkosten umlegen. Mainz hätte also eine weitere Verteuerung von Mieten und Wohnen gedroht. Seither warten Eigentümer und Mieter nun gespannt: Wie schlimm wird es denn nun mit der neuen Grundsteuer? Was werden die Mainzer 2025 zahlen müssen?
Am Montag teilte nun die Stadt Mainz mit: Man werde in der dritten Woche des neuen Jahres – also ab dem 13. Januar 2025, „mit dem Versand der Grundbesitzabgabenbescheide für das Jahr 2025“ beginnen. Die neue Bewertungsgrundlage für Grundstücke und Gebäude erfolge auf der Grundlage der Grundsteuermessbeträge, die vom Finanzamt Mainz an die Stadt Mainz in Form von Datensätzen übermittelt wurde. „Auf dieser Grundlage erfolgt zunächst eine maschinelle Verarbeitung und Zuordnung der Daten“, so die Stadtverwaltung weiter.
Der Versand der Bescheide starte am 13. Januar 2025, es könne jedoch vorkommen, dass einige Grundstückseigentümer zunächst keinen Bescheid erhielten: „Dies betrifft Fälle, bei denen die übermittelten Datensätze technische Fehler aufweisen“, heißt es weiter. Diese Datensätze würden im Laufe des ersten Quartals 2025 manuell geprüft und bearbeitet, die entsprechenden Bescheide anschließend sukzessive verschickt. Welche „technischen Fehler“ das sein können – dazu machte die Stadt keine Angaben.
Bescheide können bis Ende Juni dauern – „Frust geht weiter“
Die Stadt Mainz bitte „alle Betroffenen in diesen Fällen um Geduld und darum, von Rückfragen bis zum Abschluss der Bearbeitung abzusehen“, heißt es lediglich. Sollte bis zum 20. Juni 2025 kein neuer Grundbesitzabgabenbescheid für 2025 zugegangen sein, bitte man die Betroffenen, schriftlich Kontakt mit der Steuerverwaltung aufzunehmen – entweder per Post oder per Email unter grundsteuer(at)stadt.mainz.de. Man weise im Übrigen darauf hin, dass die Grundlagenbescheide rechtlich bindend seien – Widersprüche könnten von der Stadt Mainz nicht berücksichtigt werden, sondern müssten direkt beim Finanzamt Mainz gegen die Grundlagenbescheide eingelegt werden.
„Der Grundsteuer-Frust geht auch 2025 weiter“, kommentierte derweil der Hausbesitzerverband „Haus und Grund“ die Lage. Durch das in Rheinland-Pfalz angewandte Grundsteuermodell des Bundes „erhöht sich die Grundsteuerbelastung für die Wohnimmobilien erheblich, teilweise um deutlich mehr als 50 Prozent“, kritisierte der Landesvorsitzende Christoph Schöll. Bei Gewerbegrundstücken könne sich die Belastung hingegen nahezu halbieren.
„Besonders benachteiligt werden viele ältere Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken“, kritisierte Schöll – und warf der Landesregierung Untätigkeit vor: Während andere Bundesländer das Problem frühzeitig erkannt hätten, „hat das Finanzministerium in Mainz trotz wiederholter Kritik von Haus & Grund lange durch Nichtstun geglänzt“, schimpfte Schöll. Statt die Steuermesszahlen für Wohnen und Gewerbe landesweit anzupassen, habe die Ampel-Koalition kurz vor Weihnachten noch ein Gesetz für differenzierte Hebesätze bei Wohnen und Gewerbe vorgelegt, „um die teils dramatische Verteuerung bei Wohngrundstücken doch noch zu verhindern“, wie Haus & Grund-Verbandsdirektor Ralf Schönfeld anmerkte.
Haus & Grund: Ohne Bescheid keine Steuer zahlen!
Die Neuregelung, die zudem vom Landtag noch gar nicht verabschiedet ist, sorge in den Kommunen „für weitere Verunsicherung“, kritisierte Schönfeld, in den Kommunen drohe nun ein Flickenteppich an Regelungen samt rechtlicher Unsicherheiten und daraus folgenden Prozessrisiken. Eine Verabschiedung des Landesgesetzes könne frühestens im März erfolgen, das bedeute weitere Verzögerungen. Zudem dringe die Dienstaufsichtsbehörde ADD in der Realität bereits vielfach darauf, dass die Kommune die Grundsteuer B anheben sollen, um ihre Haushalte zu sanieren.
„Eine faire Belastung von Eigentümern und Mietern durch differenzierte Hebesätze wird in den meisten Fällen reine Theorie bleiben“, kritisierte deshalb Schöll. Mit Beginn des neuen Jahres 2025 würden die allermeisten Immobilieneigentümer in Rheinland-Pfalz immer noch nicht wissen, welche Belastungen sie künftig zu zahlen haben – der nächste reguläre Fälligkeitstermin für die Grundsteuer wäre aber eigentlich schon der 15. Februar. Der Verband forderte die Landesregierung auf, möglichst schnell nachzubessern und zumindest die Steuermesszahlen anzupassen.
Haus & Grund weist zudem ausdrücklich darauf hin: „Solange dem einzelnen Immobilieneigentümer kein neuer Steuerbescheid für die Grundsteuer des Jahres 2025 vorliegt, existiert keine Grundlage zur Zahlung der Grundsteuer.“ Sinnvoll sei deshalb, die übliche Überweisung im ersten Quartal zu stornieren.
Info& auf Mainz&: Ausführliche Informationen rund um die neue Grundsteuer stellt der Verband Haus & Grund hier im Internet zur Verfügung.
