Das war ein beeindruckender Auftritt am Montagabend, und man konnte gut verstehen, warum die Stadtspitze den Bauunternehmer Dirk Gemünden als Retter in der Not sieht: Wenn einer die verfahrene Situation mit dem Einkaufszentrum an der Ludwigsstraße lösen kann, dann der zupackende Unternehmer aus Ingelheim. Gemünden war auf Einladung der Bürgerinitiative Ludwigsstraße ins Rathaus gekommen, und er redete Klartext: An der LU werde es keine Riesenmall mehr geben, aber ein Einkaufszentrum müsse es aus seiner Sicht geben, „sonst verpassen wir einen fahrenden Zug.“ Und wer genau hinhörte, konnte eine ganze Menge über die Pläne des Dirk Gemünden erkennen. Haben wir gemacht 😉

Im August 2015 hatte der Investor ECE nach jahrelangem Hin und Her verkündet, an der Ludwigsstraße in Mainz keine Shoppingmall mehr bauen zu wollen. 28.000 Quadratmeter groß sollte der Konsumtempel werden, die BI Ludwigsstraße warnte nachhaltig vor „dem Klotz“, der dem Handel in Mainz mehr schaden als nutzen würde. Eine Studie der Stadt zum Einzelhandel bestätigte, ein Groß-Zentrum würde massiv Kaufkraft von den umliegenden Einkaufslagen abziehen.

Gemünden: Großmalls von ECE haben sich „gnadenlos überholt“

Im September 2015 wurde dann bekannt: Dirk Gemünden, der schon in Ingelheim das Einkaufszentrum „Neue Mitte“ erfolgreich realisiert hatte, hat das Gebäude der Deutschen Bank an der Ludwigsstraße gekauft – damit waren die Karten an der LU neu gemischt. Welche Pläne Gemünden aber dort verfolgt, was für ein Einkaufszentrum dort nun doch realisiert werden soll – die Stadtspitze in Mainz schwieg sich aus und blieb den Bürgern jegliche Informationen schuldig.

Dabei erwies sich Gemünden am Montagabend als durchaus auskunftsfreudig, und ein Zuschauer im brechend vollen Haifa-Zimmer des Rathauses brachte die Wirkung auf den Punkt: „Was Sie sagen, beruhigt mich sehr“, sagte der Bürger – denn Gemünden machte sehr klar, was aus seiner Sicht an der LU geht, und was nicht. „Wir kriegen an der LU keine Mall mehr, kein Groß-Shoppingcenter“, sagte Gemünden, denn genau diese Großzentren wie etwa das Sky Plaza in Frankfurt funktionierten nicht mehr. „Ein Einkaufszentrum in dieser Größenordnung hat sich gnadenlos überholt, ECE baut das auch nicht mehr“, sagte der Unternehmer.

„Müssen an der LU Handel schaffen, Entwicklung wird verschlafen“

Doch eines machte Gemünden auch klar: „Ich bin zutiefst davon überzeugt, dass wir an der LU Handel schaffen müssen, sonst versäumen wir einen Zug.“ In Mainz werde versucht, „sehr viel zu bewahren“, doch gleichzeitig merke man nicht, „dass man es nicht halten kann“, sagte er mit Blick auf die Entwicklung im Einzelhandel, und betonte: „Wir sind in Mainz im Handel gerade an vielen Ecken dabei, die Entwicklung zu verschlafen.“

Der Handel in Mainz ist derzeit stark im Umbruch, alteingesessene Geschäfte schlossen reihenweise in den vergangenen Monaten. In der Altstadt wechseln die Geschäfte wegen horrender Mieten schneller, als man sie sich merken kann, viele Mainzer beklagen ein sinkendes Angebot, weniger Auswahl und eine hohe Filialdichte, Kaufkraft wandert ab nach Hessen. Die Stadt spricht derweil von einem gut funktionierenden Branchenmix – unsere Kolumne zu Internet & Einzelhandel lest Ihr hier.

Geschäftshaus so tief wie Sockelkante der Pavillons

„Ich möchte nicht abgekoppelt werden vom Handelsstrom“, betonte Gemünden nun, und wiederholte seinen Satz aus einem früheren Interview, Mainz müsse sich schon entscheiden, ob es Handel oder einen großen Boulevard an der LU wolle. Der Plan des Dirk Gemünden sieht aber nun keineswegs ein Einkaufszentrum vor, das bis zur Straßenkante vorgezogen wird: „Die Kante der Bebauung wird der Sockel der jetzigen Pavillons“, stellte Gemünden klar. Geplant sei ein Gebäude von 12,50 Meter Höhe, das wäre ein Stockwerk höher als die derzeitigen Pavillons.

Damit bliebe die LU genau so breit wie jetzt, der derzeitige Boulevardcharakter – falls man das so nennen will – praktisch erhalten. Die derzeitigen Pavillons springen mit ihrem Gebäude im ersten Stock nach vorne in Richtung LU vor, die Bebauungsgrenze eines neuen Einkaufszentrums aber wäre nicht dort, sondern nur so weit, wie das Erdgeschoss der Pavillons. Von dort aber würde das Gebäude drei Stockwerke hoch in die Höhe gezogen, und zwar über die gesamte Breite – die Plätze zwischen den Pavillons fielen also weg.

Plätze zwischen Pavillons fallen weg: „Das ist doch tot“

„Ohne die öffentlichen Plätze würden wir gar nichts bauen“, stellte Gemünden klar, der einzige, der funktioniere, sei doch der zwischen Weißliliengasse und Schillerplatz. Auf den Einwand der Linken-Stadträtin Waltraud Hingst, die Mainzer liebten ihre Plätze, das könne man doch beleben, sagte er: „Den Platz vor der Deutschen Bank finde ich öde, das lädt doch nicht zum Verweilen ein, das ist doch tot, toter geht’s doch gar nicht.“ Zudem könne genau dieser Platz nicht mit Grün bepflanzt werden – darunter liege nämlich der Tresorraum der Deutschen Bank. Er halte aber auch eine Platzstruktur „an der Stelle für falsch, weil wir auch Geschäfte brauchen“, sagte Gemünden ganz klar.

BI fürchtet Riesenklotz – Parkhaus bleibt erhalten

Die BI Ludwigsstraße befürchtet deshalb weiter, dass an der LU „ein großer Klotz“ entsteht: „Im Erscheinungsbild läuft es faktisch darauf hinaus, dass wir nicht einen Boulevard haben werden, sondern eine Art ‚Mainstreet in Texas'“, sagte BI-Sprecher Hartwig Daniels. Zu befürchten sei „eine Abfolge von niedrig, hoch, hoch, niedrig, niedrig“, und das Ganze mit einer „erheblichen Gebäudetiefe“. Die Voraussetzungen der einstmals erstellten Leitlinien für die LU-Bebauung von Kleinteiligkeit und urbanem Viertel würden damit nicht erfüllt. „Vom Volumen her wird das ganz ähnlich, wie es ECE so vor Jahren schon mal vorgestellt hat“, befürchtet Daniels.

Gemünden bestätigte, das neue Gebäude werde eine zusätzliche Tiefe von 16 Metern haben – das ist die Strecke von der LU bis zum heutigen Karstadt-Gebäude. Dort würde in der Tat ein neuer Baukomplex entstehen, Gemünden sprach aber von einer Fläche von 16.000 Quadratmetern – das wäre quasi die Hälfte der alten Pläne. Zudem bleibe das alte Parkhaus erhalten, die Fassade solle nach Möglichkeit neu gestaltet werden- Zugänge und die Struktur an der Weißliliengasse seien ja völlig überholt, sagte er. Die Hintere Präsenzgasse bliebe als Durchgang erhalten, werde aber nicht zur Gasse aufgewertet.

Gemünden: Fassade an der LU wird Rücksprung haben

Auch die Gestaltung der Fassade des neuen Gebäudes sei noch offen, betonte Gemünden: Denkbar sei durchaus, dass man das dritte, also das oberste Geschoss zurücksetze, „damit die Fassade nicht so strikt ist und optisch Spannung reinkommt“, sagte er, ein „Rücksprung“ sei sehr wahrscheinlich. „Auch der Handel hat kapiert, dass Fläche nicht alles ist“, behauptete Gemünden – womit wir bei den Akteuren an der LU wären.

Die derzeitige Lage ist nämlich so: Gemünden gehört das Gebäude der Deutschen Bank und damit das gesamte Areal zwischen Karstadt und der Weißliliengasse, ein riesiger Bürokomplex. Das Karstadthaus samt vorspringender Pavillons gehört noch immer dem Einkaufsriesen ECE – mit Ausnahme des „China-Pavillons“ am Gutenbergplatz, der im Privatbesitz der Familie Leuchter ist. Die will bekanntermaßen weder verkaufen noch umbauen – die Haltung verhinderte im Prinzip die Groß-Mall von ECE, aber gleichzeitig auch eine einheitliche Planung der LU von Weißliliengasse bis zum Theater.

„Wenn die Kirche nicht mitmacht, mache ich auch nicht mit“

Nach der Vision von Gemünden soll nun aus Deutschem Bank-Gebäude und Karstadt ein gemeinsames Einkaufszentrum entstehen, und zwar zwischen Weißliliengasse und Fuststraße. Die Fuststraße ist die kleine Gasse, die derzeit unter den beiden Karstadt-Gebäudeteilen von der LU zum Bischofsplatz führt. Die Überführung über die Straße soll abgerissen werden, die Fuststraße wieder zu einer echten, urbanen Straße mit eigenen Geschäften werden, sagte Gemünden nun. Der ehemalige und weitgehend leer stehende Karstadt-Sport – da Gebäude links von der Fuststraße – soll an das Mainzer Bistum verkauft werden, das hier neu bauen will. Im Erdgeschoss würden dann Ladengeschäfte entstehen, darüber aber Wohnungen.

„Wenn die Kirche nicht mitmacht, werde ich auch nicht mitmachen“, erklärte Gemünden nun kategorisch, und erläuterte hinterher gegenüber Mainz&, dies sei eine einmalige Gelegenheit, in der Innenstadt noch einmal Wohnbebauung zu schaffen – diese Chance dürfe man nicht ungenutzt lassen. „Wir werden an der Deutschen Bank nicht bauen, wenn nicht alle drei gleichzeitig investieren“, stellte Gemünden klar – sollten sich die Pläne für eine gemeinsame Bebauung zerschlagen, wer er das Gebäude der Deutschen Bank eben modernisieren und als Bürohaus betreiben.

Deutsche Bank-Gebäude als Anlageobjekt und Bürohaus denkbar

Das Gebäude sei „im Wesentlichen ein wunderbares Anlageobjekt, der Modernisierungsaufwand ist absolut überschaubar“, sagte Gemünden. Der Mann kennt das Objekt gut, „wir haben’s ja auch gebaut“, verriet er grinsend. Und in der Lage bekomme man in Mainz „ein Gewerbeobjekt immer vermietet.“ Die Deutsche Bank aber wolle sich grundlegend verändern, verriet Gemünden weiter: „Sie will sich reduzieren, neue Strukturen schaffen“, was nicht unbedingt eine Verringerung bedeute, im Gegenteil. 70 neue Mitarbeiter sollten noch in diesem Jahr zur Deutschen Bank nach Mainz kommen, sagte Gemünden, die große Schalterhalle im Erdgeschoss sei aber völlig überholt und im heutigen Bankgeschäft überflüssig.

Noch bis 2019 hat die Deutsche Bank einen Mietvertrag, dazu komme eine Verlängerungsoption von zwei mal fünf Jahren, rechnete Gemünden vor – die Deutsche Bank könnte also theoretisch bis 2029 bleiben. Ob sie den Vertrag erfüllen könne, wisse die Bank aber derzeit selbst nicht – die Zukunft der Deutschen Bank ist derzeit ziemlich ungewiss. „Wir können durchaus damit leben, die Deutsche Bank als Bürohaus umzubauen“, machte Gemünden klar, „aber wir wollen das eigentlich nicht.“

Entscheidender Faktor: Was passiert mit Karstadt?

Entscheidender Faktor an der LU sei deshalb derzeit die Beziehung zwischen ECE und Karstadt: ECE versuche dem Kaufhaus derzeit eine Alternative schmackhaft zu machen, sagte Gemünden: „Die beste Lösung wäre ja, man bietet denen eine Alternativfläche an.“ Die gebe es durchaus in Mainz, sagte Gemünden, und irgendwie war auf einmal auch von dem Haus von Sinn-Leffers am Markt die Rede, das von Sinn-Leffers nicht mehr gewollt sei… Er sei „noch nicht befugt“, über eine mögliche Lösung zu reden, sagte Gemünden, „aber ich kann ihnen versichern, dass wir nicht nur mildtätig zugucken.“

Offenbar tut Gemünden alles andere als das: Sätze wie „die Stadt ist jetzt auf die Idee gekommen“, ECE die Lösung des Karstadt-Mietvertrags als Hausaufgabe zu geben gaben einen tiefen Einblick in das Wirken des Bauunternehmers im Hintergrund. Was genau Karstadt wolle, ob das Warenhaus in Mainz bleibe, könne er nicht sagen, sagte Gemünden weiter. ECE aber habe, so ließ er durchblicken, mit dem Mainzer Projekt durchaus einen Ruf zu verlieren und deshalb großes Interesse an einem Erfolg: ECE sei schließlich ein Inhabergeführtes Unternehmen der Versandhaus-Familie Otto, sagte Gemünden, „und für den Herrn Otto ist Prestige manchmal wichtiger als ein Euro.“

Eine ganz entscheidende Frage sei, ob ECE aufgebe, wenn keine Einigung mit Karstadt komme, wurde Gemünden gefragt. „Es wird eine Sternstunde kommen, wo die Sterne flunkern müssen“, entgegnete er kryptisch – offenbar steht der Bauunternehmer für einen Fall, dass ECE das Mainzer Problem loswerden wollen würde, auch schon in den Startlöchern…

Großer Ankermieter, mehrere Zugänge, 5-6 Mieter

Tatsache sei jedenfalls: Ein Einkaufszentrum werde von einem großen Ankermieter getragen werden müssen, sagte Gemünden, und davon gebe es nur noch etwa 20 am Markt, die ein entsprechend große Fläche bespielen könnte. Da sehe er auch eine Chance auf Zusammenarbeit mit ECE, sagte der Bauunternehmer weiter: „Die Handelsfirmen haben sie ja.“Es werde vielleicht fünf bis sechs Mieter in dem Gebäude geben, mehr nicht, schätzte er.

Ein Gebäude mit nur einem Zugang werde es von ihm aus aber auf keinen Fall geben: „Dann bin ich ja von dem einen Mieter erpressbar“, sagte Gemünden – bei mehreren Zugängen habe man deutlich mehr Optionen für die Vermietung. „Wir kriegen ein Geschäftshaus“, sagte er, „einen der Größe Golf, aber mit richtigem Diesel.“

Gemünden macht Druck: Noch in diesem Jahr Lösung

Klar wurde auch: Gemünden drückt auf die Tube und macht zeitlichen Druck. Bis zu seinem Geburtstag im März kommenden Jahres müsse eine Lösung her, sagte er – noch in diesem Jahr soll, wenn es nach ihm geht, klar sein, wo es an der LU hingeht. „Ich bin Pragmatiker, und ich will das noch erleben“, sagte der 73-Jährige – und noch einen Grund für die Eile gibt es: Mainzer wartete derzeit auf einen neuen Bischof, Gemünden will den Deal nach Möglichkeit bereits unter Dach und Fach haben, bevor ein neuer Akteur die Bühne betritt.

Die BI merkte am Ende noch an, man sei „bitter enttäuscht, dass die Gelegenheit nicht wahrgenommen wird, eine Überarbeitung des gesamten Plans für das Gebiet vorzunehmen“, sagte Daniels – die LU müsse doch als Ganzes neu geplant werden. Gemünden stimmte dem sogar zu: „Eine Planung gehört eigentlich aus einem Guss“, sagte er, „wenn ich die LU neu plane, plane ich sie vom Gutenbergplatz bis Schillerplatz.“ Doch ausgeschlossen sei das auch mit den derzeitigen Plänen überhaupt noch nicht: „Die Eigentümer entlang der LU sind Mainzer“, sagte Gemünden trocken, „die ich kenne. Mit denen kann man reden. Ich bin da nicht hoffnungslos.“

Gemünden hat also in Mainz ganz offenbar noch viel vor – mehr vielleicht, als „nur“ ein Einkaufszentrum an der LU. „Die Stadt wird Baurecht erst schaffen, wenn ECE eine Einigung mit Karstadt hat“, sagte er ganz gelassen. „Wir werden uns keinen Millimeter vorwärts bewegen, bis die nicht springen. Aber wir haben die Vision, sofort springen zu können.“

Info& auf Mainz&: Mainz& hat ja mehrfach schon über das geplante Einkaufszentrum an der LU berichtet – zuletzt in Gemünden kauft Deutsche Bank. Einen Überblick über die Vorgeschichte gibt es in in diesem Mainz&-Artikel Wie geht es weiter an der LU? Der Stadtrat hatte zuletzt im Handstreich die alten Leitlinien für die LU gekippt und so den Weg frei gemacht für Gemünden und seine Pläne – das lest Ihr in diesem Mainz&-Artikel. Die BI LU hatte genau davor gewarnt: Dann wäre die LU als Boulevard tot.

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