Dass Mainz eine dramatische Lage auf dem Wohnungsmarkt hat, ist seit Jahren bekannt. Doch der neue Wohnungsmarktbericht 2025 zeigt nun: Die Lage ist noch dramatischer als angenommen – und sie wird so schnell nicht besser. 2024 fehlten rund 7.100 Wohnungen in Mainz, und die werden auch noch immer teurer. Dazu kommt: Mainz wächst weiter, eine schnelle Entspannung ist daher nicht in Sicht. Die Stadt verweist derweil auf die neuen Potenzialflächen: Deren Entwicklung könnte Entspannung bringen.
Der Wohnungsmarktbericht 2025 enthält Zahlen bis zum Jahr 2024, demnach wurden in Mainz 2024 insgesamt rund 121.800 Wohnungen erfasst. Davon befinden sich 73 Prozent im Geschosswohnungsbau, 22 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern und 5 Prozent in Wohnheimen befanden. Doch gleichzeitig gab es in Mainz 2024 auch mehr als 118.000 Haushalte, davon haben 80 Prozent nur eine oder zwei Personen. Große Haushalte mit vier und mehr Personen waren hingegen weniger präsent.
Das Problem von Mainz: Es fehlt weiter massiv an Wohnraum – im Jahr 2024 waren das laut Wohnungsmarktbericht 7.100 Wohneinheiten, die für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt fehlten. Und das, obwohl in Mainz durchaus massiv gebaut wurde: Seit 2015 hat sich der Wohnungsbestand um rund 11 Prozent erhöht, das entsprach rund 12.000 Wohnungen. Trotzdem erhöhte sich das Defizit an Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren um rund 1.300 Wohnungen.
Mieten seit 2015 um 40 Prozent, Kaufpreise um 48 Prozent gestiegen
Ursache ist die anhaltend hohe Attraktivität der Landeshauptstadt: Seit 2015 sind per Saldo rund 18.000 Personen nach Mainz gezogen, der Zuzug wurde auch durch die Corona-Pandemie sowie Fluchtmigration vor allem aus der Ukraine beeinflusst. Damit kämpfen immer mehr Mainzer um Wohnraum, die Folge: steigende Preise.
In den vergangenen Jahren lag Mainz bereits auf Platz 7 der teuersten Städte Deutschlands, geändert hat sich daran nichts: Seit 2015 sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen um 48 Prozent gestiegen und lagen 2024 im Mittel bei rund 4.030 Euro pro Quadratmeter. Und auch die Angebotsmieten stiegen im gleichen Zeitraum um 40 Prozent, 2024 wurden bereits 14 Euro pro Quadratmeter gefordert.
Der Mittelwert bei der Vermietungen von Neubauwohnungen lag aber im selben Jahr bereits bei 17,49 Euro pro Quadratmeter, Glück hat, wer schon länger in seiner Wohnung wohnt: In bestehenden Mietverhältnissen war 2022 knapp jede dritte Wohnung noch für unter 8,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Das Ergebnis: Es wird kaum noch umgezogen. Die Binnenwanderungsquote betrug zuletzt nur noch 6 Prozent, das sei „ein historischer Tiefpunkt“, sagte Simon Wieland von der Firma Regio Kontext GmbH, die den Wohnungsmarktbericht im Auftrag der Stadt Mainz erstellt hat.
Mainz Stadt der Mieter: 70 Prozent Mietwohnungen, meist von Privat
Und Mainz ist eine Stadt der Mieter: Fast 70 Prozent der Wohnungen in Mainz sind Mietwohnungen, lediglich 10 Prozent gehören dabei der städtischen Mainzer Wohnbau. Und wer jetzt auf große Wohnbauunternehmen und ihre Preisgestaltung schimpfen möchte, sollte aufhorchen: 43,7 Prozent der Wohnungen in Mainz gehören Privateigentümern, weitere 30 Prozent privaten Gemeinschaften von Wohneigentümern. Damit sind fast drei Viertel der Wohnungen in Mainz in Privathänden, lediglich 7,1 Prozent gehören privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen.
Rund 35 Prozent der Privatwohnungen werden übrigens von den Eigentümern selbst bewohnt, etwa 83 Prozent werden vermietet – und den Leerstand beziffert der Wohnungsmarktbericht auf ganze 2,9 Prozent. Die Zahl stammt aus dem Jahr 2022 und beruht auf der letzten Zensuserhebung, der „marktaktive Leerstand“ im Geschosswohnungsbau habe zudem gerade einmal 1,4 Prozent betragen – „demnach standen zum Stichtag (15. Mai 2022) zu wenig freie Wohnungen zur Verfügung, um die Funktionsfähigkeit des Marktes zu gewährleisten“, bilanziert der Bericht.
Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist also dramatisch – und sie wird so schnell auch nicht besser werden, denn: Nach der Prognose der Forscher wird Mainz weiter wachsen. Bis zum Jahr 2035 sei mit weiteren plus 4.000 Haushalten gegenüber 2024 zu rechnen, so der Bericht. besonders stark werden dabei die Seniorenhaushalte zulegen, aber auch Paare mittleren Alters mit kleinen Kindern sowie Alleinerziehende. „Damit steht auch perspektivisch nicht genügend Wohnraum zur Verfügung“, bilanziert der Bericht.
Mainz steht auch in Zukunft nicht genug Wohnraum zur Verfügung
Mit dem vorliegenden Wohnungsmarktbericht verfüge die Stadt Mainz nun „über eine fundierte Grundlage, um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt präzise einzuordnen und die richtigen Schlussfolgerungen für die Zukunft zu ziehen“, sagte Oberbürgermeister Nino Haase (parteilos) bei der Vorstellung am Mittwoch, und unterstrich dabei: „Der Bericht zeigt deutlich, dass wir bei der Schaffung von Wohnraum und insbesondere beim geförderten Wohnungsbau bereits wichtige Fortschritte erreicht haben.“
Tatsächlich lobt der Wohnungsmarktbericht die Anstrengungen der Stadt bei gefördertem Wohnraum: 2024 belief sich die Zahl der Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung demnach auf rund 6.417 Wohnungen. Damit sei es Mainz gelungen, entgegen dem Bundestrend seine Zahl an Sozialwohnungen sogar um rund 1.200 zu steigern, betonte Sozialdezernentin Jana Schmöller (SPD) am Mittwoch: „Das gibt uns Luft zum Atmen.“
Nur: Reichen wird das laut Bericht nicht, denn „ohne weitere Zuwächse durch Neubau, Modernisierung oder den Ankauf von Belegungsrechten würde der Bestand bis 2035 auf unter 2.800 Wohnungen absinken“, warnen die Experten. Bereits 2027 fallen demnach rund 1.000 Wohnungen aus der Mietpreis- und Belegungsbindung. Der Stadtrat habe deshalb 2024 beschlossen, dass die Anzahl geförderter Wohnungen bei einem Neubauvorhaben auf bis zu 80 Prozent steigen darf, betonte Schmöller, so seien bereits rund 222 geförderte Wohnungseinheiten mehr geschaffen worden als zuvor bei einer Quote von 30 Prozent.
Baupotenzial: rund 9.100 Wohnungen, Defizit 2035 noch hoch
Baudezernent Ludwig Holle (CDU) betonte zudem, Mainz sei es gelungen, rund 12.000 Wohneinheiten zu bauen, allerdings war dieser Zuwachs vor allem auf den Mainzer Zollhafen und das Heilig Kreuz-Areal zurückzuführen – und dort entstand mehrheitlich hochpreisiges Wohnen. Man habe aber auch in der nördlichen Mainzer Neustadt sowie an der Peter-Jordan-Schule und auf dem Rodelberg Wohnraum geschaffen, sagte Holle weiter. Neue Potenziale ergäben sich durch die Umwandlung der GFZ-Kaserne sowie den Medienberg in Bretzenheim.
„Die Schätzungen gehen von etwa 9.000 Wohnungen aus, die wir noch bauen können“, sagte Holle weiter – der Wohnungsmarktbericht nennt ein Potenzial von 9.150 Wohnungen, wobei die Bandbreite zwischen 8.300 und 10.000 Wohneinheiten liege. Würden alle diese Wohnungsbaupotenziale wie geplant umgesetzt, und entwickelten sich die Haushalte entsprechend der Prognose, könne das Defizit auf dem Mainzer Wohnungsmarkt damit bis 2035 auf 4.400 Wohnungen reduziert werden, so der Bericht weiter – für eine echte Entspannung würde das nicht reichen.
Oberbürgermeister Haase verwies denn auch auf das 2024 vorgestellte Konzept der Potenzialflächen: Dabei hatte eine Studie im Auftrag der Stadt Mainz insgesamt 11 Potenzialflächen für künftigen Wohnungsbau identifiziert, die wichtigsten davon im Süden von Mainz-Hechtsheim sowie am Rande von Mainz-Ebersheim. Insgesamt könnten dort abhängig von der Dichte der Bebauung „zwischen knapp 1.850 und 3.300 Wohneinheiten“ für bis zu 9.000 Menschen entstehen, sagte Haase damals bei der Vorstellung.
Haase: „Wollen dämpfend agieren“ mit Preisdeckel und Potenzialen
„Mainz wird niemals eine Niedrigmietstadt, aber wenn wir dämpfend agieren wollen, müssten wir die Prognose übertreffen“, betonte Haase am Mittwoch. Die Potenzialflächen böten eine realistische Chance dazu, der Wohnungsmarkt brauche eben auch eine gewisse Reserve, damit Fluktuation stattfinden könne. „Wir wollen als Stadt stärker als Akteur auftreten und eben nicht mehr alles der freien Spekulation überlassen“, betonte Haase, deshalb habe man bei den Potenzialflächen bereits zum Instrument des Einfrierens der Kaufpreise gegriffen. „Wir lassen es eben nicht mehr zu, dass Maximalpreise entstehen“, betonte der OB.
Dazu aber kämpft nicht nur Mainz mit gestiegenen Baupreise sowie stark gestiegenen Bauzinsen, die besonders 2024 zu einem deutlichen Rückgang der Neubauvorhaben führten. „Die globale Zinsentwicklung können wir nicht beeinflussen, aber wir brauchen Bauträger freundliche Bedingungen“, betonte Haase zudem: Die Stadt brauche die private Bauwirtschaft, um Neubau in großem Umfang zu realisieren. Mainz hofft denn auch auf mehr Spielraum, um künftiger günstiger bauen zu können – das soll unter anderem durch den „Bauturbo“ des Bundes gelingen.
Der Wohnungsmarktbericht formuliert derweil insgesamt 28 Empfehlungen in fünf zentralen Handlungsfeldern für die weitere Entwicklung des Mainzer Wohnungsmarktes. Dazu gehören etwa, den Wohnungsneubau konsequenter am bedarf auszurichten, bezahlbare Mieten und Kaufpreise sowie flexiblere Wohnungszuschnitte seien dabei „wichtige Stichworte“ heißt es in dem Bericht. Die bisherigen Potenziale für Wohnraum seien zudem „endlich, daher müssen in Zukunft weitere Anstrengungen unternommen werden, um Flächen für den Wohnungsbau bereitzustellen“, mahnt der Bericht weiter.
28 Empfehlungen: Nachverdichtung, höher Bauen, zielgerichteter
Zu den Empfehlungen gehört auch ein besseres strategisches Flächenmanagement samt aktiver Bodenbevorratungspolitik, Mainz hat hier 2024 ebenfalls einen Anfang gemacht. Der Bericht empfiehlt, den Ankauf weiterer Liegenschaften, beispielsweise über die Ausübung kommunaler Vorkaufsrechte, zu prüfen. Zu den weiteren Empfehlungen gehört eine weitere Innenstadtverdichtung mit der Bebauung von Baulücken sowie dem Ausbau von Dachgeschossen, allerdings hat diese Innenverdichtung bereits zu einer deutlichen Aufheizung der Innenstadt geführt – Freiflächen wie begrünte Innenhöfe werden dadurch noch seltener.
Haase sagte denn auch, manche der vorgeschlagenen Maßnahmen seien „umsetzbar, andere nicht“ – die Stadt werde den Bericht nun in den Gremien beraten, die Verwaltung danach prüfen, welche Empfehlungen umgesetzt werden könnten. Die Mainzer FDP hatte bereits im Vorfeld des Berichtes gefordert, Mainz müsse nun endlich ins machen kommen: Bauen dauere zu lange, es brauche endlich schnellere Genehmigungen und pragmatische Entscheidungen, forderte FDP-Fraktionschefin Susanne Glahn. Denn durch hohe Mieten sinke auch die reale Kaufkraft der Bürger, das sei nicht nur eine soziale Frage, sondern schade auch der Wirtschaftskraft der Stadt – mehr zu dem Thema lest Ihr hier bei Mainz&.
Info& auf Mainz&: Den ganzen Wohnungsmarktbericht 2025 für die Stadt Mainz samt Reaktion der Stadtspitze findet Ihr hier im Internet. Wie die extrem hohen Mieten auf die Kaufkraft drücken, könnt Ihr hier bei Mainz& nachlesen:
