Es war im September 2019, als die Stadt Mainz eine Anfrage des Discounters Aldi ablehnte, einen Discountmarkt im Mainzer Stadtteil Bretzenheim zu erweitern und aufzustocken – Aldi Süd wollte über dem Markt Wohnungen bauen, vielleicht auch eine Kita. Die Stadt Mainz lehnte das ab, trotz erheblichen Wohnungsmangels und explodierter Mietpreisen in Mainz. Die Mainzer Wirtschaftsdezernentin Manuela Matz (CDU) kritisierte die Entscheidung – und gab eine Studie in Auftrag, die das Potenzial von Wohnraum über Einzelhandelsgebäuden ermitteln sollte. Das Ergebnis: 262 Wohnungen mit einer Fläche von rund 26.000 Quadratmetern könnten über Discountmärkten in Mainz entstehen, dazu rund 120.000 Quadratmeter für Gewerberäume.
Discounter sind von ihrer Bauart meistens eingeschossig, die Unternehmen bauen sie gerne freistehend, weil die Märkte dann genau nach ihren Vorgaben errichtet werden können. Doch auch die Discounter denken um, angesichts explodierender Immobilienpreise entwickeln Discounter wie Aldi Konzepte, in denen im Erdgeschoss ein Supermarkt steht, darüber aber Wohnflächen oder Gewerbe entstehen können – ein lukratives Geschäft. Bis zu 5.000 neue Wohnungen könnten auf Supermarktdächern im Rhein-Main-Gebiet entstehen, errechnete der Regionalverband Frankfurt im vergangenen Herbst – angesichts des dramatischen Wohnungsmangels eine höchst relevante Größe.
Im September 2019 lehnte die Stadt Mainz trotzdem eine Anfrage des Discounters Aldi Süd ab, einen Markt an der Koblenzer Straße in Mainz-Bretzenheim zu erweitern und mit Wohnungen aufzustocken. Man strebe einen mehrgeschossigen Neubau mit einer Aldi-Filiale im Erdgeschoss an, und dazu in den Obergeschossen zwischen 60 und 80 Wohnungen, Büroräume oder beispielsweise auch eine Kita, hieß es bei Aldi Süd. Die Stadt Mainz lehnte das aber ab – mit Hinweis auf das Mainzer Zentrenkonzept, das auch die Ortskerne der Vororte schützen soll. Bei Aldi hieß es daraufhin, die Hürden in Mainz seien im Vergleich zu anderen Städten besonders hoch. Die Ablehnung sorgte prompt für massive Kritik der CDU-Opposition, aber auch für Unverständnis von Wirtschaftsdezernentin Manuela Matz (CDU), deren Amt in die Ablehnung nicht eingebunden war.
Matz gab daraufhin eine Potenzialstudie für die Aufstockung von Einzelhandelsgebäuden in Mainz in Auftrag, das Ergebnis: 13 Standorte von bisher eingeschossigen Supermärkten wären für eine Erweiterung zu Wohnzwecken im Prinzip geeignet, „insgesamt könnten hier 262 Wohnungen à 100 Quadratmeter Wohnfläche, also insgesamt rund 26.200 Quadratmeter Wohnfläche entstehen“, sagte Matz bei der Vorstellung der Studie. Das sei natürlich „das Optimum“ des Realisierbaren, betonte Matz, doch die Dimension habe sie trotzdem überrascht: „Da ist richtig Musik drin, was die Flächen angeht.“
Insgesamt gibt es in Mainz, so ermittelten das Amt für Stadtentwicklung, das Bauamt und das Stadtplanungsamt, 85 Standorte von Einzelhandelsbetrieben der Lebensmittelbranche, 41 davon befinden sich bereits in mehrgeschossigen Gebäuden – 44 Standorte sind aber eingeschossige oder maximal zweigeschossig bebaute Gebäude. Diese kämen „dem Augenschein nach für eine mehrgeschossige Nutzung bzw. weitere Aufstockung in Frage und werden näher betrachtet“, heißt es in der Untersuchung. Betrachtet wurden diese Standorte nun hinsichtlich von Baurecht und Bebauungsplänen, und vorgenommen wurde eine „erste Grobeinschätzung der realen städtebaulichen Situation “ – das heißt, es wurde grob abgeschätzt, ob eine Aufstockung städtebaulich, verkehrlich, immissionstechnisch und nachbarrechtlich ohne größere Verwerfung machbar erscheint.
Das Ergebnis: 15 Standorte wären im Prinzip für eine Aufstockung mit Wohnraum geeignet, elf davon liegen allerdings in einer „beengten städtebaulichen Situation“, also in Ortskernen oder umgeben von Wohnbebauung. Das betrifft etwa den Netto Discounter in Bretzenheim An der Wied oder den Penny in der Mombacher Hauptstraße oder den Rewe in Finthen am Obstmarkt. Bei diesen elf Märkten müssten „städtebauliche / architektonische Lösungen für die beengten Grundstücksverhältnisse gefunden werden“, heißt es in der Studie weiter, bei vier Standorten müsste das Baurecht für die Nutzung der Obergeschosse oder für Flächenerweiterungen angepasst werden.
Die Studie nimmt nun an, dass die Gebäudegrundfläche im Schnitt um ein Drittel erweitert würde, weil der Discounter einen größeren Markt errichten möchte. Wenn dann die Hälfte des Obergeschosses für Wohnungen zur Verfügung stehe, könnten hier pro Stockwerk knapp 10.000 Quadratmeter Wohnfläche entstehen – bei zwei Stockwerken eben das Doppelte. Ohne eine Erweiterung der Grundfläche könnten 18 Standorte in Mainz mit Wohnungen aufgestockt werden, davon können jedoch nur zwei zu Wohn- oder Gewerbezwecken mit einer Gebäudegrundfläche von rund 2.500 Quadratmetern und einer Wohnfläche pro Stockwerk von 1.700 Quadratmetern – also 17 Wohnungen zu je 100 Quadratmetern – umgewandelt werden.
Banal sind diese Größenordnungen dennoch nicht, zieht man zum Vergleich die derzeitigen Neubauprojekte in der Stadt Mainz heran: So sollen am ehemaligen Hildegardis-Klinikum rund 400 neue Wohneinheiten entstehen, auf dem Gelände des ehemaligen Schützenhauses 150 Wohneinheiten und auf der Hechtsheimer Höhe noch einmal rund 425 Wohneinheiten – 262 Wohneinheiten sind im Vergleich nicht wenig. Dazu sind zwei Standorte in der Studie uneingeschränkt für eine Erweiterung der Verkaufsfläche und eine Aufstockung für Wohnnutzungen ohne Einschränkung geeignet: der REWE Getränkemarkt in Mainz-Ebersheim und der Netto Discounter in der Hechtsheimer Straße in der Oberstadt – also direkt gegenüber vom neuen Heilig Kreuz Areal.
Beide Märkte unterlägen keinen baurechtlichen Beschränkungen und befänden sich „in einer offenen städtebaulichen Situation“, bei der auf den ersten Blick keine städtebaulichen, grundstücksbezogenen oder verkehrlichen Restriktionen erkennbar seien, so die Studie weiter. Ausschließlich für gewerbliche Nutzungen könnten zudem zehn Standorte aufgestockt und in der Verkaufsfläche erweitert werden, hier könnten insgesamt rund 120.000 Quadratmeter Fläche für Gewerberäume entstehen, so die Kalkulation weiter.
„Ich persönlich bin von dem Ergebnis schon überrascht“, sagte Matz bei der Vorstellung, „wenn man den überwiegenden Teil der Flächen realisieren könnte, wäre das ein Gewinn für die Stadt.“ Ziel der Stadt sei es, möglichst flächenschonend zu bauen, dafür böten die Discounter eine gute Möglichkeit. Sie hoffe nun, dass sich ein Großteil der ermittelten Märkte aufstocken lasse. „Wir werden uns natürlich vornehmen, sowohl auf die Betreiber der Märkte als auch auf die Eigentümer der Grundstücke zuzugehen“, sagte der Leiter des Amtes für Stadtentwicklung, Stephan Kerbeck, „wir brauchen das Einverständnis des Besitzers wie auch des Betreibers, das ist kompliziert.“
Der Aldi-Markt in Mainz-Bretzenheim sei übrigens durchaus mit weiteren Obergeschossen erweiterbar, städtebaulich sei eine Aufstockung durchaus denkbar, heißt es in der Studie weiter. Eine Erweiterung der Grundfläche müsste geprüft werden, doch das K.O.-Kriterium ist ein anderes: das Mainzer Zentrenkonzept verbietet eine Erweiterung des Marktes, obwohl der rund einen Kilometer vom Bretzenheimer Ortskern entfernt ist und eine wichtige Versorgungsrolle für das südliche Bretzenheim einschließlich der Immenhofsiedlung spielt.
Info& auf Mainz&: Die Geschichte von der Aldi-Erweiterung im September 2019 könnt Ihr hier noch einmal nachlesen, die Kritik der Opposition findet Ihr hier. Die ganze Studie „Aufstockungspotenzial von eingeschossigen Einzelhandelsgebäuden der Lebensmittelbranche“ könnt Ihr genau hier herunterladen, darin ist jeder einzelne Standort detailliert bewertet.
